일시적 1가구 2주택 상태에서 주택을 증여할 때 취득세 중과 여부는 증여자가 보유한 주택 수와 해당 주택이 조정대상지역에 위치하는지에 따라 결정됩니다. 단순히 이사 과정에서 일시적으로 2주택이 되었다고 해서 매매 시와 같은 취득세 혜택을 기대했다가는 최대 12퍼센트의 세율이 적용될 수 있어 각별한 주의가 필요합니다. 특히 증여 취득세는 증여를 받는 수증자가 내는 세금임에도 불구하고 기준은 증여자를 중심으로 판단하기 때문에 계산 방식이 독특합니다.
조정대상지역 내 3억 원 이상 주택을 증여하면 세율이 어떻게 달라질까요?
현재 법 시행령에 따르면 조정대상지역에 있는 공시가격 3억 원 이상의 주택을 증여할 경우 수증자는 12퍼센트의 취득세율을 적용받게 됩니다. 만약 증여자가 1주택만 보유하고 있거나 해당 주택이 비조정대상지역에 있다면 일반적인 증여 취득세율인 3.5퍼센트가 적용되지만 2주택 이상을 가진 상태에서 규제 지역 내 집을 넘기면 세부담이 3배 이상 폭증합니다. 제가 아는 지인도 새 아파트에 입주하면서 기존 집을 자녀에게 주려다가 이 규정 때문에 취득세만 수천만 원이 더 나오게 되어 계획을 수정한 적이 있습니다.
일반 매매와 달리 증여에서는 일시적 2주택자에 대한 취득세 중과 배제 규정이 적용되지 않는 경우가 많습니다. 매매 취득세는 이사 가기 위해 집을 사는 과정에서 일시적으로 2주택이 된 사람에게 1에서 3퍼센트의 낮은 세율을 적용해주지만 증여는 자산의 무상 이전이기 때문에 투기 억제 목적상 훨씬 엄격한 잣대를 들이댑니다. 따라서 본인이 이사를 위해 신규 주택을 취득하여 일시적 2주택자가 되었다 하더라도 종전 주택을 증여할 때는 다주택자 증여 중과세 대상이 될 확률이 매우 높습니다.
증여 취득세 중과세를 피할 수 있는 예외 상황은 어떤 것이 있을까요?
가장 확실한 예외 조건은 증여자가 1세대 1주택자인 상태에서 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우입니다. 이때는 조정대상지역이라 하더라도 중과세를 하지 않고 3.5퍼센트의 일반 세율을 적용합니다. 하지만 일시적 2주택자는 이미 주택을 두 채 보유한 것으로 간주되므로 이 예외 조항을 적용받기 어렵습니다. 다만 증여 당시 증여자와 수증자가 동일한 세대를 구성하고 있는 상태에서 1주택을 증여하는 형태라면 상황에 따라 중과세를 면할 수도 있으니 세대 합가 여부를 미리 체크해야 합니다.
또한 증여하려는 주택이 비조정대상지역에 위치한다면 증여자가 몇 채의 집을 가지고 있든 상관없이 무조건 3.5퍼센트의 세율이 적용됩니다. 2024년 현재 기준으로 서울의 강남구와 서초구 그리고 송파구와 용산구를 제외한 전 지역이 비조정대상지역으로 해제되었습니다. 따라서 본인의 주택이 이 4개 구에 해당하지 않는다면 일시적 2주택 상태라 하더라도 취득세 중과 걱정 없이 증여 절차를 진행할 수 있습니다.
지역별 및 조건별 증여 취득세율을 한눈에 비교해볼까요?
증여 취득세는 공시가격과 지역 규제 여부에 따라 극명하게 갈립니다. 아래 표를 통해 본인의 상황이 어디에 해당하는지 확인해보시기 바랍니다. 지방교육세와 농어촌특별세는 별도로 부과되므로 실제 납부액은 이보다 조금 더 높을 수 있습니다.
| 구분 | 조정대상지역(공시가 3억 이상) | 비조정대상지역 또는 3억 미만 |
|---|---|---|
| 1주택자 증여 | 3.5% (일반세율) | 3.5% (일반세율) |
| 다주택자 증여 | 12% (중과세율) | 3.5% (일반세율) |
| 일시적 2주택자 증여 | 12% (원칙적 중과) | 3.5% (일반세율) |
실제로 상담을 하다 보면 조정대상지역에 있는 공시가격 5억 원짜리 아파트를 증여할 때 일반 세율이면 1,750만 원 정도면 될 세금이 중과세가 적용되어 6,000만 원까지 치솟는 경우를 자주 봅니다. 이처럼 금액 차이가 상당하기 때문에 증여 전에는 반드시 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 당해 연도 공시가격을 확인하고 해당 지역의 규제 해제 여부를 다시 한번 점검하는 습관이 필요합니다.
세금 폭탄을 피하기 위해 증여 전 반드시 확인해야 할 설정법은 무엇인가요?
우선 증여 시점을 전략적으로 선택해야 합니다. 만약 일시적 2주택 상태에서 취득세 중과가 우려된다면 신규 주택을 취득하기 전 즉 1주택자 신분일 때 증여를 완료하는 것이 가장 안전합니다. 이미 2주택자가 되었다면 증여하려는 주택이 있는 지역이 규제 지역에서 해제될 때까지 기다리거나 혹은 공시가격이 3억 원 미만으로 떨어지는 시점을 고려해야 하는데 현실적으로 공시가격 하락을 기대하기는 쉽지 않습니다.
마지막으로 증여 취득세뿐만 아니라 양도소득세 중과 여부도 함께 살펴야 합니다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 증여할 때 수증자는 취득세 중과를 받지만 증여자는 별도의 양도세를 내지 않습니다. 다만 부담부 증여를 선택할 경우 채무액에 대해서는 양도세가 발생하므로 이때 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지 전문가와 상의하는 것이 좋습니다. 세금은 아는 만큼 줄일 수 있다는 말처럼 복잡한 일시적 2주택 규정을 정확히 이해하고 접근하시길 바랍니다.